О, боги

«Золотовизовые» программы для инвесторов в недвижимость всегда востребованы, но титул самой привлекательной страны остается переходящим. Это связано как с закрытием той или иной программы (например, Канада свернула свою в 2014-м, а с 6 декабря выдачу «золотых виз» для инвесторов приостановила Британия), так и с появлением новых условий.

Сейчас популярность набирает греческая «золотая виза» — на нее с португальской переориентировались китайские инвесторы, традиционно делающие большую часть инвестиционной кассы в странах, предлагающих ВНЖ и гражданство за покупку недвижимости. Растет интерес к Греции и у граждан других государств.

По статистике компании Enterprise Greece, выступающей государственным арбитром программы, с января по октябрь 2018-го вид на жительство в Греции по «золотой визе» получили 3404 основных заявителя и более 5 тысяч членов семей. К концу года общая цифра вполне может вырасти до 12 тысяч человек.

Такая популярность объяснима: «золотая виза» Греции — одна из самых дешевых в Европе, для ее получения надо вложить в местную недвижимость сумму от 250 тысяч евро. Для сравнения: в Болгарии придется вложить от 300 тысяч, в Испании — от 500 тысяч. При этом, как рассказывает Анжела Михалополу, генеральный директор по инвестициям Enterprise Greece, вид на жительство получает сам инвестор, его супруг, их родители, а также дети в возрасте до 21 года.

«Ограничений на тип имущества — земля, дом, квартира, коммерческая недвижимость и т.п. — визовая программа Греции не устанавливает, — говорит Анжела Михалополу. — Объектов может быть несколько, главное условие — чтобы совокупная стоимость была не менее 250 тысяч евро». Оформив ВНЖ, инвестор получает возможность постоянно проживать в Греции и находиться без визы в течение трех месяцев каждые полгода в 26 европейских странах.

Еще один плюс программы — относительно быстрое и дешевое оформление, рассказывает генеральный директор Grekodom Development (компания в числе крупных игроков локального рынка подбирает для участников программы объекты для инвестиций) Константинос Петридис. «В Греции расходы на оформление составляют порядка 6,59 процента от стоимости недвижимости, тогда как, например, в Испании — 11 процентов, — говорит эксперт. — Налог на переход права собственности в Греции в 2,5 раза ниже испанского: 3,09 против 8 процентов. На услуги юриста, нотариуса потратить придется 2 процента против 3-5 в Испании».

В конкретных цифрах разница будет выглядеть так, рассказывает Петридис. При покупке гостиницы стоимостью 279 тысяч евро (достаточно для получения «золотой визы» Греции и почти вдвое меньше, чем требуется для участия в аналогичной программе Испании) инвестор дополнительно заплатит 5,19 тысячи евро за услуги нотариуса, столько же за услуги адвоката, 1,4 тысячи за регистрацию в реестре, 8,6 тысячи составит налог за переход права собственности и еще около 250 евро потребуется для заключения договоров на подключение к коммунальным сетям. Итого — 20,65 тысячи евро.

Для инвестора в испанскую недвижимость итоговый расход при покупке недвижимости в том же бюджете составит уже 30,9 тысячи евро, подчеркивает эксперт.

Процесс оформления ВНЖ по программе «золотой визы» в Греции в среднем занимает от месяца до двух, рассказывает руководитель отдела европейской и международной миграционной политики Министерства миграционной политики Греции Михаил Космидис, а процент отказов невелик. Для сравнения, в Португалии процесс может занять и полгода, и больше. Впрочем, справедливости ради надо сказать, что в Афинах или туристическом Санторини на оформление «золотой визы» может потребоваться и больше времени, чем в среднем по стране (три месяца и более).

Вдохновленные такими условиями, россияне активно скупают местную недвижимость. По статистике Henley&Partners, консультанта инвесторов по греческой программе «золотой визы», наши соотечественники занимают второе место (после китайцев, конечно) по активности участия. На третьем месте — Турция, четвертое и пятое занимают Ливан и Египет. Кстати, седьмые по активности — украинцы, обогнавшие на одну позицию граждан Сирии.

Еще одна очевидная причина такой популярности Греции у инвесторов, помимо мягких условий программы «золотой визы», — относительная дешевизна местной недвижимости. Цены на жилье и коммерческие объекты в Греции традиционно были ниже, чем у большинства соседей по Евросоюзу, а с 2016 года они не меняются, оставаясь примерно на 40 процентов ниже, чем были на пике, в 2009-м. Тогда как та же Португалия демонстрирует уверенный рост цен вот уже не первый год (а с момента запуска португальской «золотой визы» в 2013 году цены на жилье в стране выросли на те же 40 процентов).

Как отмечает Константинос Петридис, в стране вполне реально приобрести квартиру от 30 тысяч евро, таунхаус или коттедж — от 50, виллу — от 100 тысяч. Гостиница будет стоить от 200 тысяч евро, бизнес (торговая точка на первой линии в одном из оживленных коридоров) — от 60 тысяч. Для получения ВНЖ необходимые 250 тысяч можно вложить в разные объекты, так что инвестору вполне реально приобрести и жилье для себя и семьи, и один-два работающих бизнеса.

Средний показатель доходности от вложений в недвижимость Греции не так велик — по словам руководителя отдела по частным инвестициям Министерства экономики, развития и туризма Греции Лоиса Лабрианидиса, около пяти процентов. Зато и риски минимальны, подчеркивает эксперт. В целом же, по его словам, минимальные показатели доходности имеет жилье (5-6 процентов годовых) — но это если не сдавать его в аренду. Офисная недвижимость принесет владельцу около 7 процентов годовых, а гостиничная — и все 9 (это максимальный по Европе показатель: туристы очень любят Грецию). Загрузка отелей в Афинах и Салониках, например, достигает 80-95 процентов в год (включая несезон) — это очень высокие показатели.

Отсюда еще один популярный у инвесторов вариант заработка на своих вложениях — реновация с последующей сдачей в аренду, рассказывает Константинос Петридис. «Это могут быть как отдельные квартиры, так и целые здания — доходные дома, — рассказывает эксперт. — Стоимость перспективных квартир в Афинах и Салониках составляет 20-50 тысяч евро, после ремонта их стоимость вырастает в 1,5-2 раза, а потенциальная доходность от аренды достигает 9 процентов годовых».

По статистике Grekodom, «золотовизовые» россияне как раз интересуются в основном квартирами: более 80 процентов вложений приходится именно на этот тип недвижимости. Самые популярные у соотечественников регионы — Халкидики (с существенным отрывом), затем, примерно на сопоставимом между собой уровне, — Афины, Крит и Салоники. Аналогичная структура предпочтений, кстати, и у граждан Украины и Казахстана.