Поймать кризис за хвост

Граждане России пребывают в шоке от зашкаливающих за самые страшные значения курсов валют. Доллар уже стоит дороже 55 рублей, а евро — больше 68… Корпорации на грани дефолта по долгам. Некоторые уже сокращают персонал. А это значит, что именно сейчас настало время для выгодных сделок. И одна из самых выгодных сфер — ипотека. Взявшие ипотечный кредит сейчас через несколько лет станут обладателями жилья на самых выгодных условиях.

Аренда или ипотека?

Что выгоднее — платить арендную плату за квартиру или ипотечный кредит банку? Некоторые руководствуются тем, что не стоит брать на себя обязательства перед банком, пока не почувствуешь себя уверенно в финансовом смысле. Тогда и можно будет задуматься о собственном жилье.

Однако нынешний кризис создал новую ситуацию. Уже понятно, что инфляция по итогам года вырастет и зашкалит за 9 процентов. Арендные ставки, как правило, фиксируются на год в договоре об аренде. Но по его истечении они могут быть пересмотрены, а в условиях растущей инфляции это произойдет наверняка. Собственники квартир не захотят терять деньги на фоне общего роста цен.

Ипотека, напротив, позволяет зафиксировать выплаты сразу на несколько лет вперед. В этом случае инфляция на размер выплат никак не повлияет. Более того, многие ипотечные агентства прогнозируют, что цены на жилплощади в новостройках будут расти быстрее инфляции в стране. В этом случае ипотечные заемщики извлекут для себя большую выгоду.

При этом не стоит бояться роста процентных ставок — дешевеющий рубль компенсирует ваши потери. Понятно, что в условиях кризиса ставки по всем кредитам растут. Ипотечные кредиты — не исключение. На текущий момент среднерыночная ставка по ипотеке составляет 13-14 процентов годовых. Если приложить усилия, можно заключить договор и под 10 процентов. Банк России 11 декабря 2014 года повысил ключевую ставку — вслед за ней вырастут и ставки по всем кредитам коммерческих банков. Таким образом со следующего года ставки по ипотеке вырастут и составят, по крайней мере, 15 процентов годовых.

Но даже при такой ставке рублевые ипотечные кредиты, взятые в момент обвала рубля, принесут выгоду в будущем. Чем раньше взять ипотечный кредит, тем больше окажется выгода через несколько лет.

Мы не мыши и не птахи…

Страхи, связанные с ипотечными обязательствами, вполне обоснованы. А вдруг твоя компания объявит сокращение, и ты останешься без работы? А если поиск новой работы затянется? Тогда вместо новенькой квартиры тебя ждут судебные иски банка и угрозы коллекторов… Конечно, такой сценарий возможен. Многое зависит от того, где вы работаете.

Наиболее подвержены риску потери работы во время кризиса работники финансовой сферы — брокеры, аналитики, менеджеры среднего звена, сотрудники СМИ. Что касается реального сектора экономики, то кризис их затрагивает существенно меньше. Такие компании могут поменять свои планы по расширению, придержать экспансию в регионы, ориентироваться на другой сегмент клиентов… Но до сокращений персонала доходит редко.

Если вспомнить кризисы 1998 и 2008 годов, то в реальном секторе экономики не только не проводили сокращения, но даже увеличили штат. Сокращений зарплат в реальном секторе также не наблюдалось. Это можно сказать как про чисто российские компании — «Настюша», «Юнимилк», «Микоян», — так и про «дочки» иностранных компаний — Danone, Procter&Gamble, Unilever, Nestle. Это естественно: кризис кризисом, а людям всегда нужно есть, одеваться, умываться, ездить на машинах, получать образование... А значит, реальный сектор будет развиваться в любом случае. Этим и объясняется то, что зарплаты сотрудников указанных компаний были через некоторое время индексированы, исходя из новых рыночных реалий с учетом нового курса доллара.

Поэтому при принятии решения о том, как улучшить жилищные условия, нужно определить для себя, что в вашей ситуации имеет больший вес — возможный риск или выгода. Но по опыту прежних кризисов можно констатировать, что те, кто не побоялся взять кредиты на покупку квартиры в момент падения рубля, полностью расплатились с долгом уже через два года.

На длинной дистанции

Извлечь выгоду из падения рубля могут те, кто готов играть «в долгую», то есть потратиться сейчас на первый взнос, зато потом в течение нескольких лет платить по низкой ставке.

Для тех же, кто до сих пор копил на квартиру в долларах, нынешняя ситуация складывается просто идеально. Переведя валютные накопления в подешевевшие рубли и добавив немного заемных средств, такие покупатели могут купить жилье более высокого уровня, чем планировали ранее.

В течение первых трех кварталов текущего года банки смягчили требования к заемщикам. В частности снижались такие параметры, как минимальный возраст заемщика, требования к стажу работы на одном месте, размеры первоначального взноса. К концу года банки стали ужесточать требования и внимательнее изучать кредитные истории претендентов на кредит. Соответственно, сроки рассмотрения заявок выросли.

Пока неясно, какой сценарий банки выберут теперь в связи с усугублением кризиса. Либо продолжат ужесточение требований, так как в условиях кризиса растет недоверие к платежеспособности заемщиков, либо наоборот — из-за боязни потерять заемщиков банкам придется снова смягчить требования. Пока количество отказов выдать кредит не выросло и составляет в среднем, как и прежде, около 10-11 процентов.

Таким образом, для желающих купить квартиру кризис предоставил уникальную возможность купить по низкой цене. Если люди, оформив в свое время валютную ипотеку, загнали себя в ловушку, то взявшие сегодня кредит в рублях, напротив, могут приобрести жилье с большой выгодой.

Григорий Коган