Кризис новоселья

Углубление кризиса снижает платежеспособность строительных компаний. В результате инициированных банками банкротств девелоперы начнут уходить с рынка, а уже запущенные проекты рискуют превратиться в долгострой. Эксперты прогнозируют, что первыми пострадавшими окажутся граждане, вложившиеся в проекты экономкласса некрупных застройщиков.

Строительный бум жилой недвижимости, наблюдавшийся на российских просторах в последние годы, обеспечивался платежеспособным спросом богатеющего населения и щедрым кредитованием со стороны банков. «Заемное финансирование привлекают и крупные, и средние, и небольшие застройщики, без кредитных средств работают единичные девелоперы», — объясняет ситуацию Татьяна Калюжнова, руководитель компании «ИРН-Консалтинг» (входит в группу компаний «Индикаторы рынка недвижимости»).

По данным агентства «Рус-рейтинг», крупнейшими кредиторами отрасли выступают госбанки. Сбербанком и ВТБ за прошлый год выдано более половины всех кредитов на строительство недвижимости. Доля строительных кредитов у Сбербанка — 3,6 процента, у ВТБ — все 11,5. Но оба госгиганта попали под санкции и лишились возможности привлекать дешевые финансовые ресурсы за рубежом. Вслед за ними в такой же ситуации оказались и другие крупные российские банки, что послужило одной из причин роста стоимости выдаваемых ими кредитов.

Изменение кредитной политики сразу же ощутили в строительной индустрии. «Требования к девелоперам значительно жестче, чем к другим отраслям», — говорит директор департамента корпоративного бизнеса банка «Союз» Александр Мохов. Как заявил «Ленте.ру» управляющий директор по корпоративному кредитованию Абсолют-банка Сергей Суворов, в среднем по рынку ставки выросли на 1,5-3 процента. Это подтверждают и девелоперы. «К примеру, в начале года в Сбербанке можно было взять деньги под 11,5 процента, но в мае только под 12, а затем и 12,5, — говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». — Кроме того, банки стали более щепетильно относиться к дополнительному обеспечению по кредитам, требуя в качестве залога земельные участки».

По словам эксперта, экономическая нестабильность ставит девелоперов в трудное положение. Взять кредит на строительство все более проблематично. Значит, игроки могут «затормозить» вывод на рынок последующих очередей в реализуемых проектах и строительство новых объектов.

Уже сейчас отмечается снижение платежеспособного спроса и инвестиционной активности граждан, что сказывается на объемах продаж жилплощади в новостройках. Столкнувшимся с падением спроса застройщикам сложнее возвращать взятые в банках кредиты. «Застройщику все труднее обеспечить и обосновать банку стабильный поток доходов от продаж», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». «Мы не исключаем банкротство отдельных игроков и роста просрочки у банков в связи с задержкой реализации отдельных строительных проектов», — добавляет Дмитрий Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка.

Стабильность сегодня сохраняют разве что крупные девелоперы, входящие в банковские группы, финансово-промышленные корпорации, или принадлежащие акционерам банков. Например, «Галс-Девелопмент» и «Дон-Строй», принадлежащие ВТБ, группа ПСН, собственность акционеров Промсвязьбанка Дмитрия и Алексея Ананьевых, «Интеко», выкупленная совладельцем БИН-банка Михаилом Шишхановым. Ему же принадлежит доля в ГК ПИК. У этих застройщиков много проектов, и им, скорее всего, ничего не грозит.

По мнению экспертов, в зоне риска находятся небольшие застройщики дешевого жилья. «На рынке экономкласса крайне жесткая конкуренция, здесь возводится множество объектов», — говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». А покупатели такой недвижимости первыми испытывают на себе влияние кризиса и сокращают расходы. Кроме того, большая часть сделок в экономсегменте проводится с привлечением ипотеки, а в последнее время ставки по жилищным кредитам идут вверх, что отпугивает граждан и снижает объем сделок. «Если клиенты перестанут покупать квартиры, а акционеры не смогут поддержать стройку за счет средств из других проектов, то застройщикам, влезшим в долги, придется пойти на демпинг. Но в экономклассе, во-первых, не всегда есть возможность предложить скидку — тут вопрос себестоимости проекта, во-вторых, граждане предпочтут вкладываться только в готовые или почти готовые проекты», — уверен Котровский.

Кроме того, добавляет Татьяна Калюжнова из «ИРН-Консалтинг», остаться без покупателей рискуют небольшие застройщики с проектами в дальнем Подмосковье и в неудачных с точки зрения социальной и транспортной инфраструктуры местах. Такие проекты наиболее чувствительны к негативным экономическим факторам: чем дальше от МКАД, тем выше роль локального спроса и ниже платежеспособность населения.

Застройщикам, столкнувшимся с проблемами, неминуемо придется договариваться с банками, просить о реструктуризации долга, передавать им доли в проекте. Тех, кому договориться не удастся, ждет процедура банкротства, а значит, стройки встанут. Граждане, уже вложившие в проект свои кровные, могут не получить ключи вовремя или не получить их вовсе. С одной стороны, сегодня большинство застройщиков работает в рамках ФЗ-214, защищающего дольщиков от долгостроя, но с другой — далеко не все проекты реализуются по данному закону. Даже в Москве в настоящее время 25 процентов строящегося жилья продается без оформления договора долевого участия. Не стоит забывать о том, что предусмотренные в договоре пени за задержку сроков сдачи объекта компаниям-банкротам уже не страшны.

А вот элитное строительство вряд ли заморозят, уверена Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed. «Наш девелопер научен горьким опытом 2008 года, пирамид на элитном рынке вроде обанкротившегося «Миракса» сейчас нет. Сегодня главные игроки сектора запускают проекты, уже имея финансирование, поэтому их бизнес устойчив», — уверяет Могилатова. Кроме того, в «элитке» за счет уровня цен застройщик может позволить себе увеличить срок экспозиции объектов, и всегда можно найти покупателя, предложив скидку в 5-10 процентов.

Но вот чего избежать не удастся всем гражданам, вложившимся в ныне возводимое жилье, так это пересмотра застройщиками своих обещаний по благоустройству и развитию прилегающих территорий. Скорее всего, в целях экономии компании откажутся от инфраструктурных, социальных и досуговых объектов, обещанных когда-то будущим новоселам.

Инесса Паперная