Метры не по карману

Налог на недвижимость для физлиц, над которым правительство бьется уже десять лет, будет введен с 1 января 2015 года. Соответствующие поправки в Налоговый кодекс кабинет министров недавно внес в Госдуму. Сбор заменит действующие сейчас налог на имущество и земельный налог. Основным новшеством станет то, что рассчитываться этот налог теперь будет на основе кадастровой стоимости объекта, а не инвентаризационной, как сейчас. Это означает, что суммы платежей с некоторых видов жилья могут вырасти в несколько раз. Но дело не только в этом. Новый способ расчета поставит в менее выгодное положение владельцев старых квартир.

Переход на новую систему уплаты налога займет пять лет — с 2015 по 2019 год. При этом с 2020 года ставка налога будет повышаться повсеместно каждый год еще на 20 процентов. Но предполагается, что в 2025 году ставка расти прекратит.

Согласно законопроекту, базовая ставка для взимания налога будет равна 0,1 процента от кадастровой стоимости жилья (в том числе, и недостроенного). Для гаражей и машино-мест она будет равна тем же 0,1 процента, а для других строений составит 0,5 процента. В то же время владельцам недвижимости дороже 300 миллионов рублей придется платить по более высокой ставке — до 2 процентов.

Правда, собственники получат право на налоговые льготы и вычеты. Так, квартиры площадью 20 квадратных метров, комнаты в 10 квадратных метров и дома площадью 50 квадратных метров от уплаты налога на недвижимое имущество будут освобождены. Те же 20 квадратных метров будут вычитаться из оценки более просторных квартир.

Размер налоговой ставки будет регулироваться также и в зависимости от принадлежности налогоплательщика к той или иной социальной группе. Льготники (например, ветераны, пенсионеры, инвалиды и другие) получат дополнительные вычеты в 50, 10 и 100 квадратных метров соответственно, а также 20 квадратных метров для гаража. При этом стандартные вычеты будут действовать для каждого объекта, льготные — только для одного объекта каждого вида.

Налог будет вводиться по мере готовности кадастровой оценки жилья в регионах. Она проводится государственными оценщиками из специальной службы — Роскадастра. Предполагается, что она максимально приближена к рыночной стоимости объекта и заметно выше инвентаризационной. Хотя бы потому, что учитывает расположение жилья.

Инвентаризационная же стоимость, на основании которой сейчас начисляется налог на имущество, определяется органами государственного технического учета (БТИ). Она учитывает только так называемую восстановительную стоимость и коэффициенты, утверждаемые субъектами РФ. Например, при стоимости объекта до 300 тысяч рублей применяется ставка налога на имущество в размере 0,04 процента. При стоимости выше 300 до 500 тысяч рублей — 0,1001 процента. Если же инвентаризационная стоимость имущества выше 500 тысяч рублей, применяется налоговая ставка в размере 0,3001 процента.

А вот с кадастровой стоимостью проблемы иного рода. Как рассказал ранее «Российской газете» эксперт комитета Госдумы по бюджету и налогам Михаил Орлов, для более чем половины объектов недвижимости в России она пока не определена.

Насколько же может вырасти налоговая нагрузка в результате появления налога на недвижимость? Оценки экспертов разнятся. В среднем по стране платежи могут вырасти в 2-3 раза, рассказал «Ленте.ру» руководитель направления по строительству и ЖКХ независимого экспертного центра «Общественная Дума» Сергей Литвиненко. При этом, по его мнению, до введения самого налога точно все равно подсчитать невозможно.

Даже сами налоговики не уверены в этом вопросе, считает эксперт. Так, по официальным расчетам ФНС, средняя сумма налога на имущество сейчас равна 642 рублям в год, а после появления налога на недвижимость размер платежа может в среднем вырасти почти в три раза, то есть до 1,9 тысячи рублей. При этом в Москве он увеличится в пять раз, до 6 690 рублей.

В отдельных же случаях налоговая нагрузка возрастет в десятки раз. К примеру, налог на типовую «трешку» в доме 1945 года в Калининградской области, по расчетам ФНС, может увеличиться в 30 раз. А на «двушку» в доме 1983 года в том же регионе — в 18 раз.

Более того, регионы будут вправе расширять льготы и увеличивать вычеты, а также уменьшать ставки налога. При этом эксперты прогнозируют, что больше всего налоговые платежи вырастут в крупных городах из-за высокой стоимости жилья. Наиболее существенное повышение налоговых платежей будет в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге — здесь по отдельным объектам налог может возрасти в 10 и более раз, считает партнер юридической компании «Некторов, Савельев и партнеры» Егор Батанов. К примеру, в центре Москвы, по разным оценкам, инвентаризационная и рыночная стоимость могут различаться в 20, а иногда и в 40 раз. Это характерно для старого жилья. Его владельцам даже при низкой ставке придется сильно переплатить.

Другое дело новостройки. Их инвентаризационная стоимость максимально приближена к рыночной. Егор Батанов поясняет, что инвентаризационная стоимость при новом механизме расчета налога не будет иметь никакого значения, налоговая нагрузка для квартир с равной инвентаризационной стоимостью, но разной кадастровой может отличаться в несколько раз.

Например, после вступления в силу закона с однокомнатной квартиры на окраине Москвы площадью 40 квадратных метров и стоимостью 5 миллионов рублей придется платить около 2 500 рублей налога в год, подсчитал Егор Батанов. Сейчас, если речь идет о доме 70-80-х годов постройки, сумма налога меньше в среднем 7-8 раз.

Повлияют ли новые правила уплаты налога на недвижимость на российский рынок жилья? Возможно, теперь содержание большой квартиры в центре мегаполиса станет не по карману ее владельцу и ему придется покупать подешевле. Может случиться и так, что собственник нескольких квартир (дач, домов, гаражей) с ними распрощается, чтобы не платить налог сразу за несколько помещений. По словам специалистов в этой сфере, именно так происходило во Франции после введения налога на роскошь. Тогда не слишком обеспеченные, но владевшие дорогой недвижимостью граждане республики были вынуждены менять ее на жилье поскромнее.

Однако эксперты сомневаются в том, что налоговые нововведения подтолкнут людей избавляться от дорогого жилья. «Пока налог составляет 0,1 процента и сопоставим по своим размерам с квартплатой, он вряд ли будет стимулом для того, чтобы избавляться от жилья», — рассказал «Ленте.ру» член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский. Эту сумму собственники будут включать в размер арендной платы, если жилье сдается. То есть расчет налога по рыночной стоимости скажется на рынке аренды жилья, цены на котором могут вырасти на 5-10 процентов, а при сдаче в аренду элитного жилья на 10-15 процентов.

Конечно, речь идет о щадящих условиях налога по ставке 0,1 процента, при ее повышении на 40-50 процентов задумываться о размене жилья и уменьшении существующей площади будут прежде всего наименее социально защищенные слои населения, которым по наследству досталась квартира в центре Москвы или другого мегаполиса. Что касается владельцев инвестиционных квартир, то рост их стоимости с начала строительства до ввода в эксплуатацию здания составляет до 50 процентов, что перекрывает налоговые выплаты. В любом случае, оборачиваемость жилья будет расти, считает Максим Раевский.

Если на рынке аренды стоимость квартир может возрасти, то на рынке купли-продажи вероятно снижение цены на вторичное жилье из-за роста предложения. Снизить цены смогут и продажи владельцами вторых, третьих квартир или их обмен на маленькие. А вот появление на рынке свободного жилья может уменьшить спрос на новостройки (особенно на долевое строительство).

Новый способ расчета налога, как считают в Минфине, ликвидирует несправедливость. То есть тот, кто владеет более дорогим и престижным жильем, будет платить больше. Сторонники этих нововведений ссылаются на опыт стран с рыночной экономикой, поясняя, что такой налог является базой для формирования местного бюджета. Но в действительности пока не ясно, такой ли справедливости хотят сами граждане. Ведь тем из них, кто живет в обычной хрущевке или квартире более отдаленного периода нашей истории, теперь придется платить больше. При этом владельцы квартир до 300 миллионов рублей будут платить по той же ставке. В марте этого года в такую сумму в Москве оценивался четырехэтажный пентхаус площадью в 1,1 тысячи квадратных метров.

Татьяна Романова