Деньги в песок

Крым по итогам прошлого 2018-го стал ипотечным лидером России — по данным Центробанка, задолженность местного населения по ипотеке за год к ноябрю увеличилась более чем в 2,5 раза, тогда как в целом по России рост составил скромные 26 процентов. «Лента.ру» изучила кредитные возможности на полуострове, чтобы ответить на главный для жителей других регионов вопрос: что дают, кому и за сколько?

«Задолженность по ипотеке в Республике Крым на 1 ноября выросла за год на 151,9 процента, в Севастополе — на 142,1 процента, тогда как в целом по России — только на 25,9 процента», — заявил в конце 2018-го начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий, проанализировавший информацию Центробанка. По словам эксперта, Крым и Севастополь в 2018-м возглавили список регионов — лидеров по темпам увеличения локальных ипотечных рынков. На третьем месте — Чеченская Республика с ростом в 1,5 раза.

В Российском национальном коммерческом банке (РНКБ) — это главный игрок крымского рынка ипотеки, на 100 процентов подконтрольный государству в лице Росимущества, — «Ленте.ру» рассказали, что в 2018-м объемы выдачи ипотечных кредитов в банке увеличились почти в три раза по сравнению с показателем за 2017-й, достигнув 6,4 миллиарда рублей. За два первых месяца 2019 года объемы выдачи кредитов на жилье уже превысили выдачу за январь — февраль 2018-го в два раза. Все признаки настоящего кредитного бума налицо.

Но до статуса ипотечной Мекки полуострову точно далеко — темпы роста ипотечного рынка здесь гигантские, а доля заемщиков в общей численности населения по-прежнему небольшая. «Крым, несмотря на хорошую динамику (роста ипотеки —прим. «Ленты.ру»), по-прежнему остается в числе регионов с наименьшим количеством ипотечных кредитов в пересчете на кредитоспособное население. В 2018 году ипотеку здесь взял в среднем каждый 506-й житель», — отмечается в материалах аудиторско-консалтинговой сети «ФинЭкспертиза», имеющихся в распоряжении редакции.

Кредитоспособным аналитики считают все население, подпадающее под возрастные требования банков к ипотечным заемщикам (возраст — от 21 до 75 лет). Для сравнения: в Москве в прошлом году ипотеку оформил каждый 75-й житель, в Санкт-Петербурге — каждый 45-й. В Ямало-Ненецком округе, лидирующем по данному показателю, кредит взял каждый 31 гражданин. На этом фоне один ипотечник на полтысячи жителей в Крыму — данные неутешительные.

Крымские банкиры тем не менее настроены оптимистично: в РНКБ по итогам 2019-го ожидают увеличения объемов выдачи ипотечных кредитов по сравнению с показателем за 2018-й в полтора раза. Есть одно «но», способное помешать развитию ипотеки не только на полуострове, но и в стране в целом.

«Развитие ипотечного кредитования очень сильно зависит от наличия достаточного количества строящегося жилья, а также от адекватных цен на вторичном рынке, — заявили «Ленте.ру» в банке. — С 1 июля 2019-го застройщики перейдут на проектное финансирование, и это может оказать влияние на темпы строительства и стоимость квадратного метра. РНКБ полностью готов к новой схеме работы на этом рынке и будет корректировать ставки по ипотечным программам в зависимости от стратегии Центробанка и действий ключевых игроков ипотечного рынка страны».

В банке также отметили, что пока по сравнению с соседними регионами средняя цена квадратного метра в Крыму выше в полтора-два раза, а объемы строительства и ввода жилья — в три раза меньше.

Отчасти поэтому в большинстве своем крымские ипотечники предпочитают покупать жилье на вторичном рынке. «Но мы наблюдаем устойчивый рост ипотечных кредитов для приобретения первичного жилья, — добавили в РНКБ. — Доля кредитов на первичном рынке в 2018-м достигла 38 процентов».

Несмотря на то что крупнейшие игроки российского рынка ипотеки — Сбербанк, ВТБ и прочие — пока обходят Крым стороной, получить кредит на приобретение местного жилья могут жители любых регионов России. Причем некоторым даже необязательно приезжать для этого на полуостров.

Так, РНКБ в 2019 году уже успел открыть офис в Санкт-Петербурге на набережной канала Грибоедова. В Москве у банка два офиса. В Красноярском крае он же договорился о сотрудничестве с краевым фондом жилищного строительства: желающие купить квартиру в Крыму подают заявку в фонд, там помогают сделать выбор и оформить пакет документов.

«Мы рассматриваем Красноярский край как один из наиболее перспективных регионов в силу того, что люди с материковой части довольно активно пользуются нашей ипотекой и приобретают недвижимость. В основном это люди с северных территорий, где климат не такой мягкий, как в Крыму», — пояснил руководитель направления дирекции ипотечного кредитования РНКБ Сергей Шифрин.

Пока более 83 процентов ипотечных клиентов банка — жители Крыма и Севастополя. Остальные — в основном москвичи, жители Подмосковья и северных регионов. Средний возраст ипотечника в Крыму — 38 лет.

Никаких особых требований к заемщикам на полуострове не предъявляют: нужен российский паспорт, постоянная регистрация (необязательно в Крыму), возраст — от 21-го до 70 лет, трудовой стаж, возможность подтвердить доходы. Ставки по ипотечным программам начинаются от шести процентов (для льготников). Стандартный уровень — 10,5 процента годовых.

Пока сомневающиеся сомневаются — брать крымскую ипотеку или подождать в буквальном смысле у моря погоды, цены на полуостровное жилье растут впечатляющими темпами — в два раза быстрее, чем в Москве.

По данным аналитиков базы ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру), в период с февраля 2018-го по февраль 2019 года средняя стоимость вторичного жилья в Крыму увеличилась на 14 процентов, до 92 тысяч рублей за квадратный метр. С 2014 года, когда полуостров вошел в состав Российской Федерации, цены на местную недвижимость выросли на 44 процента, подсчитали эксперты.

При этом в целом по России за последний год «вторичка» подорожала всего на семь процентов (до 63,9 тысячи рублей за квадратный метр). В Москве рост составил 6,9 процента (до 203 тысяч рублей за «квадрат» в среднем).

Заметное увеличение стоимости жилья началось в Крыму именно в 2018 году, утверждают в ЦИАН. Среди факторов, способствовавших подорожанию квартир на полуострове, аналитики называют открытие Крымского моста.

В марте 2019-го глава Крымстата Ольга Балдина заявила, что жилье в Севастополе и Республике Крым к началу 2019-го оказалось самым дорогим среди регионов Южного федерального округа России (ЮФО): «Средняя стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке самая высокая среди регионов ЮФО. На вторичном рынке та же тенденция, цена в Севастополе и Республике Крым (...) даже выше, чем в среднем по России».

По данным Крымстата, на конец 2018 года средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Севастополя составила 65,8 тысячи рублей, Крыма — 55,7 тысячи рублей. На вторичном рынке показатели зафиксированы на уровне 66,6 и 57,2 тысячи рублей соответственно.

Если говорить о самых доступных предложениях, то в базе ЦИАН минимальная стоимость квартиры в Севастополе на момент публикации материала составила 664 тысячи рублей (18-метровая студия в строящемся доме), в Ялте — 1,1 миллион рублей за десятиметровую «гостинку», в Феодосии — миллион рублей за 17-метровые апартаменты в новостройке. Ценовой максимум региона — 198 миллионов рублей за 450-метровую квартиру в поселке Ореанда близ Ялты. Можно оплатить покупку долларами — продавец удовлетворится тремя миллионами.

Мария Волкова