Разменный метр

На московском рынке новостроек набирает популярность trade-in — схема, при которой, грубо говоря, клиент полностью или частично оплачивает стоимость квартиры в новостройке уже имеющейся недвижимостью. Причина такой активности — не только в удорожании ипотеки, но и в благоприятных рыночных условиях. Однако, как рассказали «Ленте.ру» эксперты рынка, не все сделки trade-in одинаково выгодны покупателю.

Согласно исследованию компании «Инком-Недвижимость» (есть в распоряжении «Ленты.ру»), популярность trade-in резко снизилась в 2014-м — из-за кризиса и последующей «болтанки» с ценами на вторичное жилье. По той же причине конфигурация сделки начиная с этого момента стала другой: вместо взаимозачета, когда старая квартира выкупается застройщиком, а покупатель получает новостройку (с доплатой или без — в зависимости от того, сколько стоил его актив), распространение получила знакомая многим «альтернатива».

В этом случае сделка, фактически, разбивается для покупатели на два основных этапа: поиск новостройки и бронирование понравившегося объекта, а затем — продажа вторичной квартиры через структуру застройщика. Именно в таком варианте trade-in практически вернул себе утраченные в кризис позиции, подчеркивают в «Инком», уточняя, что если в 2013-м на долю сделок trade-in (преимущественно в виде взаимозачета) приходилось около четверти всех сделок, то сейчас показатель достиг уровня примерно в 20 процентов. И это в основном сделки, близкие к «альтернативе».

«Услуга trade-in сейчас весьма широко распространена — примерно в половине новостроек массового сегмента возможно приобрести жилье по взаимозачету», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, отмечая, что спрос на услугу особенно заметно пошел вверх с оживлением вторичного рынка, которое стало заметно во второй половине 2018-го.

Популярность trade-in среди клиентов компании подтверждает и Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»: «Надо отметить, что клиенты, пользующиеся этой программой, в 50 процентах случаев задействуют и рассрочку, — рассказывает эксперт. — Средний срок бронирования, по нашей статистике, составляет 76 дней, средний срок продажи вторичной квартиры — около двух месяцев».

На самом деле — даже быстрее, поскольку спрос на вторичном рынке продолжил набирать обороты и в 2019-м, да так, что, в результате, цены на б/у жилье в Московском регионе поднялись до уровня в 206 тысяч рублей за метр. Это исторический максимум. Происходило это на фоне резкого снижения экспонируемых вторичных квартир — в январе их было выставлено менее 19 тысяч, это минимальный с 2006 года показатель. Одним словом, для продажи старой квартиры сейчас хорошее время — и люди начали этим пользоваться: как для смены района на более престижный, так и для расширения жилплощади, в том числе за счет переезда в новостройку.

Реальное количество таких сделок может быть даже больше, чем в статистике работающих с trade-in застройщиков. «Выделить долю trade-in в чистом виде проблематично. Есть покупатели, которые разбивают сделку на два этапа (то есть не пользуются услугой как таковой): клиент приходит уже с готовой суммой на руках, полученной в результате продажи недвижимости. Эти средства могут быть использованы и при стопроцентной оплате, и при рассрочке, и при оформлении ипотеки — в качестве первоначального взноса», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Итак, время для trade-in благоприятное — новостроек пока еще строится много, и цены существенно не поднялись (хотя уже и пошли вверх в предвкушении полного перехода на новые правила долевого строительства), а вот вторичная недвижимость активно пользуется спросом — имеющуюся квартиру в Москве можно продать относительно быстро и по хорошей цене. Особенно заметно, как рассказала «Ленте.ру» частный риелтор Надежда Сомова, улучшились перспективы на продажу небольших «однушек» в спальных районах Москвы: «Если в августе 2018-го, подбирая “однушку” в районе Пражской-Чертаново я могла выбирать из вариантов по 4,5-5 миллионов рублей, то сейчас по аналогичному запросу приходится смотреть квартиры от 6-6,5 миллиона. Точно не скажу, но, вполне возможно, тут дело в том, что частные инвесторы стали скупать такое жилье под аренду, почуяв перспективу на повышение ипотечных ставок».

Так или иначе, спрос на «вторичку» есть. И именно поэтому, кстати, покупателям не так выгодно пользоваться классическим взаимозачетом (та схема, которая работает с авто и смартфонами) — при этом варианте дисконт на квартиру может достигать 20 и даже 30 процентов от рынка, поскольку предполагается, что застройщик избавляет клиента от поиска покупателей, торга, от необходимости вести рекламную кампанию и т.п. То есть покупатель гарантированно и быстро продает квартиру, покупает понравившуюся новостройку — ну, немного потерял в стоимости актива, бывает. Но такой подход хорошо работает при отсутствии спроса на «вторичку», а сейчас особого смысла идти на дисконт нет: нормальная квартира в нормальном месте продастся и так (либо с небольшой скидкой), а стандартная комиссия риелтору при продаже всяко меньше 20-30 процентов — раз примерно в десять.

Неудивительно, что популярность набирает именно схема, при которой новостройка бронируется, а клиент в это время продает свою квартиру, и затем покупает забронированную. Все — через «одно окно», то есть через застройщика.

Как рассказывает начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, свои нюансы есть и тут. По словам эксперта, один вариант — договор бронирования квартиры до двух месяцев с фиксацией цены, и затем уже — поиск покупателя на «вторичку». После продажи последней заключается ДДУ, а деньги от продажи квартиры клиента идут на оплату новостройки.

Более рабочей Кочетков считает другую схему — когда клиент сначала заключает с застройщиком договор на поиск покупателя на свою квартиру. И только когда покупатель найден, а аванс за «вторичку» передан, бронируется квартира в новостройке. Тут можно и поспорить: пока ищется покупатель, нужная квартира может «уйти», застройщик может планово поднять цены и т.п. — стандартные для «альтернативы» риски.

Кроме того, практика все же показывает, что и при «альтернативном» варианте trade-in квартиры чаще всего продаются с дисконтом к рынку (хотя на фоне взаимозачета это гораздо более скромные суммы — порядка пяти процентов, иногда десяти). Тут каждый должен взвесить для себя: чуть потерять в деньгах, но гарантированно продать имеющееся жилье и купить новостройку (причем через «одно окно»), или немного понервничать, но продать «в рынке» и прийти к застройщику уже с деньгами на руках. Обе стратегии имеют право на существование — особенно в условиях высокого спроса на «вторичку».

Впрочем, принимая решение отправиться в «самостоятельное плавание», стоит держать в уме еще две вещи: во-первых, застройщики могут давать клиентам, пользующимся trade-in, специальные условия и прямые скидки — тут стоит посчитать, не компенсируют ли они возможный уровень дисконта. А во-вторых — прогнозировать, как долго продержится оживление на вторичном рынке, не берутся даже сами риелторы.

Альбина Лебедева