Вопрос на сотку

На закате советской эпохи государство сделало гражданам щедрый подарок, раздав чуть ли не всем желающим по шесть соток — пресловутые участки в садовых товариществах, где можно выращивать огурцы и декоративные подсолнухи. Спустя 30 лет подарок устарел — похоже, безнадежно.

Недавнее исследование показало: дачи, а именно участки с домами для сезонного проживания, возведенные преимущественно в 1970-90-х, дешевеют по всей стране. Страдают люди, для которых культ огородничества по-прежнему жив, а также те, кто получил шесть соток по наследству и теперь гадает, что с ними делать. И нести тяжело, и бросить жалко. А города тем временем обрастают дачными поселками-призраками — зрелище не из приятных.

Как отмечают аналитики базы «Мир квартир», необычно теплое российское лето 2018-го не смогло подстегнуть интерес к домам на шести сотках. С весны дачи слегка подорожали только в южных, приморских регионах и в Черноземье.

Самые дорогие дачи продаются в Крыму — 3,4 миллиона рублей за среднестатистический дом для сезонного проживания — и в Севастополе (три миллиона рублей). Также недешевы они на побережье Балтийского моря в Калининградской области (2,4 миллиона рублей за объект) и в столичном регионе — Москве (2,7 миллиона) и Подмосковье (2,1 миллиона).

В первую десятку по уровню стоимости дачной недвижимости входят Ленинградская область (два миллиона за дом), Краснодарский и Ставропольский края (1,9 миллиона), Ростовская и Тюменская области (1,87 миллиона и 1,7 миллиона рублей за дачу соответственно).

Самые доступные дачи надо искать в республике Коми (406 тысяч рублей за лот), в Оренбургской (431 тысяча), Курганской (543 тысячи), Омской (620 тысяч рублей), Смоленской (654 тысячи рублей) и Ивановской (692 тысячи рублей) областях. Кроме того, недорогие объекты можно обнаружить в садово-огородных поселках в Псковской (730 тысяч рублей), Нижегородской (736 тысяч), Липецкой (802 тысячи) областях, Пермском крае (823 тысячи рублей) и Пензенской области (842 тысячи).

В «Мире квартир» подсчитали: наибольший рост стоимости за минувшее лето показали дачи у моря: в Севастополе они подорожали на семь процентов, в Крыму — на 6,5 процента, на побережье Северного Кавказа (Краснодарский край) и на Балтике — на шесть процентов.

Также в плюсе оказались южные области и регионы Черноземья: в Белгородской и Волгоградской областях, Ставрополье дачи подорожали примерно на пять процентов, в Курской, Ростовской, Липецкой областях — на три-четыре процента.

«Во всех названных регионах хороший климат, и с участка можно получить богатый урожай, что для многих семей до сих пор служит подспорьем в семейном бюджете. Этим и объясняется хоть и небольшой, но все же рост цен» — поясняется в исследовании «Мира квартир».

В целом за сезон дачи смогли прибавить в цене всего в 16-ти из 54 исследованных российских регионов. В остальных их стоимость снизилась. Наибольшее падение — более чем на 10 процентов — отмечено в Иркутской, Свердловской, Томской, Омской областях, а также в республике Коми, Ханты-Мансийском округе и Камчатском крае.

«Дачи — это отчасти пережиток советского прошлого, когда во времена тотального дефицита и нехватки продовольствия люди стремились поддержать себя подсобным хозяйством. Сегодня эта функция дачи почти утрачена, — констатирует Павел Луценко, генеральный директор портала "Мир квартир". — Конечно, многие до сих пор предпочитают отдых на даче всем остальным развлечениям. Но ее содержание постепенно становится все более дорогим удовольствием — растут налоги, вводится законодательное регулирование дачных построек… Не всем это по карману, да и молодежь все меньше стремится к уединенной загородной жизни летом. Спрос и цены на дачи плавно снижаются год от года».

По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в экспозиции на вторичном рынке загородного жилья одного только Подмосковья сейчас находятся более 54 тысяч объектов, из них 11 процентов, или более пяти тысяч — это дачи. За последний год объем предложения «загородки» заметно снизился — но отнюдь не потому, что «ядерные грибы» (популярный вариант дачного дома с крышей характерной формы) вновь стали популярными.

«В данном случае главной причиной сокращения предложения является снятие лотов с продажи, — поясняет руководитель аналитического центра "ИНКОМ" Дмитрий Таганов. — Объекты ушли явно не из-за возросшего спроса — за последний год он тоже демонстрировал отрицательную динамику. Одновременное снижение объемов экспозиции и числа сделок — верный признак того, что собственники уже отчаялись ждать и просто сняли свои объекты».

По подсчетам агентства, средняя цена дачи в Подмосковье составляет 6,3 миллиона рублей. За январь-август 2018-го доля сделок с дачными объектами на загородном рынке региона достигла 15 процентов. Это немного, но эксперты «ИНКОМ» все равно называют дачный сегмент наиболее «живым и востребованным».

«По сравнению с другими форматами здесь лучше соблюден баланс качества и стоимости, хотя проблема завышенных цен по-прежнему актуальна», — отмечает Дмитрий Таганов. По его словам, дачные дома экспонируются сейчас на вторичном рынке в среднем в течение полугода, в то время как коттеджи и таунхаусы стоят в продаже по 9-10 месяцев, а участки без подряда — год и более.

В «ИНКОМ-Недвижимость» дают несколько советов тем, кто отчаялся вырастить на шести сотках китайский лимонник и решил от дачи избавиться.

Первое правило — установить адекватный рынку ценник: если собственник указывает цену, на 20-30 процентов превышающую реальную стоимость объекта, есть большая вероятность, что срок ожидания покупателя затянется на год и более, а сумма сделки в итоге окажется на 10-15 процентов меньше, чем в действительности стоит лот. «Дело в покупательской психологии: значительный спад цены за время нахождения объекта в экспозиции может вызвать у потенциальных клиентов сомнения в его качестве», — поясняют эксперты.

Второе — и дом, и участок следует привести в порядок: снести или достроить недостроенные помещения (наличие недостроя способно снизить стоимость дачи на 10-15 процентов), убрать грязь, строительный мусор. Излишества вроде бабушкиного комода или венецианской штукатурки лучше просто ликвидировать.

Третье — все технические системы дома необходимо привести в рабочее состояние. «Если из кранов не течет вода и им требуется ремонт, одно это может произвести крайне негативное впечатление, — предупреждают в "ИНКОМ". — Если показ проходит в холодное время года, дом желательно заранее протопить».

Эксперты также рекомендуют иметь при себе папку со всеми документами на дачу и участок — начиная от правоустанавливающих бумаг и заканчивая договорами с организациями, которые проводили в доме какие-либо работы. Кроме того, стоит грамотно организовать просмотр объекта: встретить клиента, довезти до места, рассказать обо всех преимуществах дачи. В этом может помочь профессиональный риелтор.

В не лучший для дач период на рынке загородного жилья развивается другая интересная тенденция — рост числа покупателей, приобретающих коттеджи и таунхаусы не для сезонного, а для постоянного проживания.

Как указывают аналитики «ИНКОМ», за последние десять лет доля таких клиентов в Подмосковье выросла на 30 процентов, достигнув уровня 70 процентов. Самым востребованным форматом у них является таунхаус (52 процента сделок), а основную целевую группу переезжающих составляют люди в возрасте от 36-ти до 50 лет со стабильным доходом и детьми.

Порядка 55 процентов мигрирующих в область — москвичи, желающие поменять образ жизни. 32 процента — жители Подмосковья, мечтающие о собственном доме, 13 процентов — приезжие из регионов.

«Подмосковье активно урбанизируется, развивается транспортная система и социальная инфраструктура, — подчеркивают эксперты. — Это приводит к тому, что покупатели все чаще рассматривают данную локацию как место для постоянного проживания».

В область едет молодежь — фрилансеры и начинающие предприниматели. Таунхаус для них становится не вторым, а единственным жильем, зачастую приобретенным в кредит или взамен квартиры в Москве.

СНТ между тем пустеют. Мечта об идеальных семьях, самостоятельно обеспечивающих себя сельхозпродукцией, не сбылась. Купить картошку в магазине дешевле, чем вырастить ее на собственном участке. А инстинкт земледельца и садовода куда-то пропал — вместе с товарным дефицитом.